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28.02.2023 | Für Bauherren und Vermieter

Regeln der Aufteilung des Gesamtkaufpreises

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 20. September 2022 (IX R 12/21) entschieden, dass der Kaufpreis, der für ein Grundstück inkl. einer Immobilie gezahlt wurde, im Verhältnis der Wertanteile aufzuteilen ist. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.
Sachlage:
Eine vermögensverwaltende GbR erwarb eine Eigentumswohnung inkl. Tiefgaragenstellplatz zur Vermietung an Feriengäste. In der Steuererklärung gab die GbR im Anschaffungsjahr einen Verlust an und hat diesen auch in die Abschreibung für Abnutzung (AfA) miteinbezogen. In ihrer Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die ESt berücksichtigte die GbR den Gebäudewert für die AfA mit 84 %. Das Finanzamt (FA) ermittelte hingegen den Gebäudeanteil im „vereinfachten Verfahren“ nach der „Arbeitshilfe“ des BMF mit nur noch 58 %. Entsprechend setzte das FA die AfA mit einem niedrigeren Wert an. Im anschließenden Klageverfahren ermittelte ein Sachverständiger im Ertragswertverfahren einen Gebäudewertanteil von 81 %. In einem ergänzenden Gutachten nach dem Sachwertverfahren vertrat der Sachverständige einen Gebäudewertanteil von 69 %.
Der BFH stellte fest, dass es keinen Vorrang für ein bestimmtes Verfahren gibt. Somit ist auch die Arbeitshilfe des BMF, in der die Kaufpreisanteile vereinfacht durch das Sachwertverfahren ermittelt werden, keine bindende Grundlage für das Gutachten. Es muss nach den jeweiligen Umständen im Einzelfall entschieden werden.
Quelle: BFH, Urt. v. 20.09.2022 – IX R 12/21