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10.08.2023 | Für Bauherren und Vermieter

Vermieter können Schadensersatz weiterhin fiktiv berechnen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die fiktive Schadensberechnung auf Grundlage (noch) nicht aufgewendeter Beseitigungskosten für Schäden und unterlassene Schönheitsreparaturen sowie Rückbauten im Mietrecht bei beendetem Mietverhältnis weiterhin möglich ist.
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus des Klägers. Mit anwaltlichem Schreiben forderte der Kläger nach Rückgabe der Wohnung die Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, zur Erneuerung von Wandfliesen in der Küche, zum Streichen der Wand im Treppenhaus des Anwesens, zu Rückbauarbeiten bezüglich verlegter Fliesen und eines PVC-Belags sowie zur Reparatur der Zarge der Wohnungseingangstür auf. Dem kamen die Beklagten nicht nach. Ausweislich eines vom Kläger eingeholten Kostenvoranschlags fallen für die vorgenannten Arbeiten Kosten in Höhe von insgesamt 7.961,35 EUR (netto) an. Der Kläger hat die Rückbauarbeiten in Teilen bereits ausgeführt. Für diese Arbeiten sowie für das noch nicht durchgeführte Streichen der Küche und des Wohnzimmers (500 EUR) und für noch zu verlegende Abschlussleisten (32 EUR) macht der Kläger insgesamt – unter Zugrundelegung der im Kostenvoranschlag angesetzten (Netto-)Preise – einen Betrag in Höhe von 881,35 EUR als Schadensersatz geltend. Die übrigen Positionen des Kostenvoranschlags (insgesamt 8.425,20 EUR einschließlich Umsatzsteuer) begehrt der Kläger als Vorschuss zur Ausführung der entsprechenden Arbeiten. Hilfsweise begehrt er die Zahlung des im Kostenvoranschlag ausgewiesenen (Netto-)Betrags (7.961,35 EUR).
Seine zuletzt auf Zahlung eines Kostenvorschusses gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht wegen der Frage, ob im Mietrecht eine fiktive Schadensberechnung (weiterhin) möglich ist, zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
Der BGH stellte klar, dass nach ständiger Rechtsprechung im Mietrecht Schadensersatzansprüche statt der Leistung in ihrer Höhe auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau erforderlichen Kosten berechnet werden dürfen. Dies kann der Vermieter auf Grundlage der voraussichtlichen Kosten bemessen. Es besteht bei einer fiktiven Schadensberechnung im Mietrecht keine Gefahr einer Überkompensation. Zum einen darf der Geschädigte nur die zur Erfüllung der Leistungspflicht erforderlichen Kosten beanspruchen. Zum anderen ist stets der Grundsatz von Treu und Glauben zu beachten.
Quelle: BGH, Urteil vom 19.04.2023 – VIII ZR 280/21